Upravljanje zgradom

🛑 VAŽNO: Suvlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade, koji nisu sklopili ugovor s upraviteljem zgrade do dana stupanja novog Zakona o upravljanju zgradama obvezni su poslove upravljanja i održavanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno do 01.03.2025.

Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade.

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika. Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.

Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve:

  1. prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade,

  2. višegodišnjem programu održavanja zgrade,

  3. međuvlasničkom ugovoru

  4. ugovoru o upravljanju zgrade

  5. odluci suvlasnika

💡 Prinudni upravitelj zgrade

Ako suvlasnici ne izaberu upravitelja u skladu sa zakonom, gradonačelnik ili općinski načelnik imenuje prinudnog upravitelja u roku od šest mjeseci od saznanja.

  1. Javni poziv:

    • Gradonačelnik ili načelnik raspisuje javni poziv s uvjetima za prinudne upravitelje.

    • Ponude mogu podnijeti registrirane fizičke i pravne osobe s propisanim uvjetima.

    • Kod većeg broja potrebnih upravitelja, javni poziv specificira broj potrebnih ponuditelja.

  2. Ako nema ponuda:

    • Ako nitko ne podnese ponudu, prinudni upravitelj postaje trgovačko društvo u vlasništvu lokalne samouprave koje ispunjava zakonske uvjete.

  3. Prava i obveze prinudnog upravitelja:

    • Prinudni upravitelj ima sva prava i obveze upravitelja dok ne bude izabran novi upravitelj.

  4. Prestanak mandata prinudnog upravitelja:

    • Rješenje o prinudnom upravitelju ukida se ako suvlasnici sklope ugovor o upravljanju ili ako prinudni upravitelj ne upravlja zgradom u skladu sa zakonom.

Dijelovi ugovora o upravljanju zgradom:

  • ugovorne strane

  • mjesto i datum sklapanja

  • podatke o odluci suvlasnika o izboru, odnosno promjeni upravitelja zgrade

  • zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika

  • prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika

  • iznos naknade za rad upravitelja zgrade

  • ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade

  • uvjete i način upravljanja zgradom

  • uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve

  • opis zgrade i građevne čestice zgrade

  • popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine.

  • način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom

  • pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima

  • druga pitanja

 

Preuzimanje upravljanja zgradom

  1. Osnova upravljanja:

    • Upravitelj preuzima zgradu na temelju ugovora o upravljanju.

  2. Uvjeti za promjenu upravitelja:

    • Novi upravitelj može preuzeti upravljanje samo ako je prethodnom upravitelju otkazan, raskinut, poništen ili proglašen ništetnim ugovor o upravljanju.

  3. Obveze ranijeg upravitelja:

    • U roku od 30 dana od preuzimanja upravljanja, raniji upravitelj mora:

    • Predati sredstva zajedničke pričuve novom upravitelju.

    • Predati svu tehničku, financijsku i pravnu dokumentaciju vezanu za zgradu.